Vendre un terrain en lotissement

Les règles imposées au vendeur

Avant de vendre son terrain, le propriétaire doit s’assurer que ce dernier est en mesure d’accueillir son futur projet d’urbanisme.

Le terrain doit être constructible, ce qui sous-entend que son sous-sol sera apte à supporter une construction niveau poids.

Il devra aussi être viabilisé, donc en mesure d’être raccordé aux réseaux d’eau, d’électricité ou de téléphone, ainsi qu’aux divers voies d’accès et de circulation (le raccordement sera lui à la charge des futurs colotis).

Enfin le terrain devra être borné afin de définir avec précision quelle superficie il couvre. Le non-respect de ces règles peut amener le vendeur devant le tribunal de grande instance, aboutissant ainsi à la nullité de la vente.

Les étapes pour vendre son terrain


Avant de vendre le terrain, il s’agit avant tout de respecter les règles énoncées ci-dessus. Cela passe par la consultation du Plan Local d’Urbanisme histoire de s’assurer que le projet d’urbanisme est viable et est en accord avec les limites imposées par la commune, notamment au niveau de la surface minimale et maximale autorisée.

Dans le même ordre d’idées, le vendeur doit s’attirer les services d’un expert géomètre. Il se chargera de relever la surface à détacher et de borner l’ensemble, conformément aux règles de vente, aux souhaits du vendeur et aux prérogatives du PLU. Il consultera aussi les voisins si jamais le terrain est entouré par des propriétés privées pour mieux déterminer la limite. Cela aboutira à la déclaration préalable de division, autorisant officiellement la création de lots à construire, puis à l’élaboration du document modificatif du parcellaire cadastral, ou document d’arpentage. A noter qu’à partir de trois lots, un permis d’aménager sera nécessaire.

A partir de là, le vendeur pourra entamer les démarches d’estimation de la valeur du terrain, avec l’aide d’un expert foncier, d’un notaire ou d’un agent immobilier. La valeur du terrain dépend de nombreux facteurs qu’il faut évaluer : la superficie, la nature du sous-sol, la proximité avec les réseaux, son exposition... Il est aussi comparé à d’autres terrains avant que l’on fixe un prix au mètre carré. Pensez aussi que le prix varie selon la teneur du marché et les négociations avec les futurs acheteurs. Le vendeur constituera aussi un dossier de vente avec titre de propriété, procès-verbal du bornage et toutes les caractéristiques techniques du terrain.

Après cela, les lots pourront être proposés à la vente, par divers biais : petites annonces, sites internet, agences immobilières. La procédure de vente se conclut une fois le terrain cédé par le biais dans un premier temps d’un avant contrat, qui prend la forme d’un compromis de vente ou d’une promesse unilatérale. Le document fixe les conditons à respecter pour fixer la vente définitive (obtention du permis de construire, dimensions à respecter, espaces verts séparant les deux lots...). Si tout va bien, cela aboutit à l’acte de vente devant un notaire. Ce qui peut prendre un semestre entier.

Diviser son terrain

Le fait de diviser le terrain paraît logique dans le sens qu’il permet de contourner les limites fixées par le coefficient d’occupation des sols. Sauf qu’il s’agit de respecter d’autres règles qui compliquent le processus. En effet, en divisant le terrain, le vendeur sera obligé de créer un lotissement et de borner l’ensemble, selon le Code de l’Urbanisme modifié en 2007. Cela s’applique quelque soit le nombre de lots divisés.

Il devra donc effectuer toutes les démarches relatives à la constitution du lotissement : bornage, permis d’aménager ou déclaration préalable, etc... Pour rappel, la déclaration préalable suffit pour une simple division sans aménagements supplémentaires là où une division de plusieurs lots, dans un site classé et complétée par d’autres travaux d’urbanisation nécessiteront eux un permis d’aménager.

Cela aboutira à l’obtention du permis de construire valant division, qui s’applique pour la construction de deux bâtiments distincts et autonomes minimum. On peut l’obtenir comme un permis classique mais en y ajoutant le plan de division et les modalités de gestion des voies et espaces communs.

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