Définitions du lotissement

Définition

On peut définir le lotissement par un terrain divisé en un ensemble de lots, lesquels doivent accueillir de futures constructions. Celles-ci sont vendues au choix groupé ou individuellement et représentent des propriétés foncières, obtenues en tant que propriété ou en tant que jouissance. En lotissement, le futur propriétaire détient le lot, en opposition à la copropriété où le terrain entier est détenu par la copropriété.

Le lotisseur, propriétaire du terrain, doit s’assurer avant de vendre ces lots que le terrain comporte tous les aménagements nécessaires pour permettre la viabilité de l’ensemble.

La création d’un lotissement s’effectue dans une démarche d’urbanisation. Cela inclut donc la création de voies d’accès, d’espaces collectifs ou encore de raccordements aux réseaux d’eau, d’électricité, d’égouts et de communication. Tout ce processus relève du droit administratif.

Exemple de lotissement

Un lotissement se crée après autorisation de la municipalité où il se situe. Le maire mène une enquête afin de s’assurer que le lotissement ne nuise pas au quotidien des personnes habitants dans les alentours. Une enquête positive aboutit à l’arrêté d’autorisation publié sous forme de publicité, qui officialise la construction. Comme les relations entre le lotisseur et les futurs propriétaires et entre les futurs propriétaires eux-mêmes relèvent du droit privé, le lotissement dispose d’un règlement et d’un cahier des charges rédigés par le lotisseur, ainsi que d’une association syndicale. Celle-ci gérera les espaces et équipements communs et aura pour mission de faire respecter le cahier des charges. Le cahier des charges concerne les droits et devoirs des colotis là où le règlement évoque les règles d’urbanisme sur une période de 10 ans.

Enfin le lotissement est construit par un constructeur de maisons individuelles, ce qui suppose donc certaines prérogatives qu’il doit respecter, notamment concernant la qualité de l’ouvrage. Tout dysfonctionnement ou erreur d’implantation qui pourrait nuire à la viabilité de l’ensemble engagera la responsabilité du professionnel.

Il existe 2 types de lotissement :
- lotissement communal
- lotissement privé

Différences avec la copropriété

Le lotissement et la copropriété ont un fonctionnement similaire dans le sens qu’ils sont gérés de la même façon : les propriétaires (colotis ou copropriétaires) paient des charges, doivent respecter un règlement et discutent ensemble des décisions à prendre pour leur communauté. La différence principe se situe au niveau de la propriété.
- Les colotis sont uniquement propriétaires du terrain qui accueille leur bâtiment.
- Les copropriétaires sont eux propriétaires de l’ensemble du terrain.

Aussi, il existe des parties et équipements communs en copropriété, ce qui n’est pas systématique en lotissement.

Les différents permis nécessaires

Les permis nécessaires dépendent de la procédure adoptée par le futur propriétaire. S’il prévoit uniquement de diviser un terrain sans construire de nouvelles voies ou d’espaces communs, une déclaration préalable sera suffisante. Idem si le site n’est pas classé ou situé en secteur sauvegardé. En revanche, s’il veut construire un lotissement avec tous les aménagements qui vont avec, et si le secteur est sauvegarde ou/et le site classé, il lui faudra obtenir un permis d’aménager.

Ces demandes d’autorisations de lotissement peuvent être demandées par plusieurs pétitionnaires et peuvent concerner plusieurs propriétés foncières. Un examen administratif se chargera de vérifier la conformité du projet envers les règles d’urbanisme.

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Les dernières questions :

Michel du 6 juillet 2017

En plus de la définition juridique du lotissement que vous proposez, il serait vraiment bien d’avoir l’avis d’un lotisseur et d’un acheteur...

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